سامانه ساغر و پایان دوران قولنامه؛ راهنمای دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند

سال‌هاست که بخش بزرگی از خرید و فروش ملک در ایران از طریق قولنامه و اسناد عادی انجام می‌شود. بسیاری از مردم خانه، زمین، باغ یا ملک کشاورزی خود را با برگه‌هایی معامله کرده‌اند که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است. هرچند بسیاری از این معاملات بر پایه اعتماد شکل گرفته‌اند، اما مشکل دقیقاً از جایی آغاز می‌شود که اختلافی بروز کند؛ از فوت فروشنده و عدم پذیرش وراث گرفته تا ادعای مالکیت شخص ثالث یا فروش همزمان یک ملک به چند نفر.

به گزارش پایگاه خبری عصر تمدن، در چنین شرایطی، دارنده سند عادی برای اثبات حقانیت خود باید وارد مسیر طولانی و پرهزینه قضایی شود. برای پایان دادن به این چالش‌ها، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصویب شده است. مهم‌ترین ابزار اجرایی این قانون، سامانه‌ای به نام «ساغر» است که وظیفه دارد ادعاهای مالکیت مردم را ثبت و مسیر دریافت سند رسمی را هموار کند.

پایان دوران قولنامه‌های بی‌‌پشتوانه و اسناد عادی

در سال‌های گذشته، حجم عظیمی از پرونده‌های قضایی به اختلافات ملکی اختصاص داشته است. ریشه اصلی این دعاوی، رواج اسناد عادی و قولنامه‌ای است که زمینه را برای سوءاستفاده، فروش مال غیر و تداخل مرزهای زمین‌ها فراهم می‌کند.

قانون جدید تلاش دارد این وضعیت را برای همیشه دگرگون کند. بر اساس این قانون:

• نقل و انتقال رسمی املاک باید صرفاً در بستر سامانه‌های ثبتی انجام شود.

• اعتبار قانونی قولنامه‌ها به شدت محدود می‌شود.

• مشاوران املاک دیگر اجازه تنظیم قراردادهای عادی خارج از سامانه‌های رسمی را ندارند و باید اطلاعات معامله را مستقیماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند.

هدف اصلی قانون‌گذار، خروج معاملات ملکی از حالت سنتی و یکپارچه‌سازی آن‌ها در یک نظام ثبتی شفاف و امن است.

سامانه ساغر دقیقاً چه ماموریتی دارد؟

قلب تپنده این قانون برای شهروندان، ماده ۱۰ و سامانه ساغر است. این سامانه مختص افرادی طراحی شده که مالک یک ملک هستند اما سند رسمی (تک‌برگ یا منگوله‌دار) ندارند. صاحبان خانه‌های قدیمی، زمین‌های قولنامه‌ای، باغ‌ها و املاک موروثی می‌توانند با مراجعه به این سامانه، درخواست تثبیت مالکیت خود را ثبت کنند.

زمان‌بندی حیاتی برای مالکان:

برای برخی از املاک، مهلت قانونی ثبت ادعا در سامانه ساغر از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز خواهد شد و مالکان تنها دو سال برای ثبت مدارک فرصت دارند. عدم اقدام در این بازه زمانی عواقب حقوقی سنگینی دارد؛ تا جایی که ممکن است سند عادی فرد در برابر شخص ثالثی که با حسن نیت معامله کرده است، فاقد اعتبار و غیرقابل استناد تلقی شود.

دو مرحله سرنوشت‌ساز برای دریافت سند در سامانه ساغر

روند کار در سامانه ساغر شامل دو گام اصلی است که مالکان باید با دقت آن‌ها را طی کنند:

1. ثبت ادعای مالکیت: متقاضی باید مدارک هویتی، اطلاعات ملک و نقشه دقیق جغرافیایی را در سامانه بارگذاری کند. تهیه نقشه UTM (نقشه‌ای که مختصات دقیق جغرافیایی ملک را برای جلوگیری از تداخل مرزها مشخص می‌کند) بر عهده مالک است و باید توسط کارشناسان دارای صلاحیت تهیه شود.

2. صدور سند رسمی: پس از تایید اولیه ادعا، متقاضی باید از طریق دفاتر اسناد رسمی یا مراجع قضایی ذی‌صلاح، فرآیند نهایی صدور سند را پیگیری کند.

مسیر ویژه برای روستاها و زمین‌های کشاورزی

خبر خوب برای روستاییان و کشاورزان این است که طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون، مسیر جداگانه و ساده‌تری برای آن‌ها در نظر گرفته شده است.

در این مناطق، نیازی نیست مردم مستقیماً در سامانه اقدام کنند؛ بلکه دستگاه‌های دولتی نظیر بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی وظیفه دارند متصرفان را شناسایی، نقشه زمین‌ها را تهیه و اطلاعات را در سامانه ثبت کنند. البته شهروندان باید به آگهی‌های محلی (منتشر شده در دهیاری‌ها، شوراها یا مساجد) توجه ویژه داشته باشند. در صورت وجود معارض، شخص معترض تنها ۶ ماه برای اعلام اعتراض و ۱ ماه برای ارائه دادخواست به دادگاه فرصت دارد؛ در غیر این صورت اعتراض وی بی‌اثر خواهد بود.

باز شدن گره کور آپارتمان‌های بدون پایان‌کار

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای این قانون، تعیین تکلیف آپارتمان‌هایی است که به دلیل عدم دریافت پایان‌کار شهرداری توسط سازنده، فاقد سند تفکیکی هستند. قانون جدید مسیرهای جایگزینی را برای صدور سند این واحدها پیش‌بینی کرده است تا خریداران از بلاتکلیفی چند ساله خارج شوند.

علاوه بر سامانه ساغر، شهروندان می‌توانند از طریق سامانه ثبت ملک بدون سند (برای ثبت اطلاعات توسط خود مالک) و سامانه کاتب (برای خدمات ثبتی و پیش‌نویس قراردادها) امور ملکی خود را به صورت قانونی پیگیری کنند.

برای اطلاع از جدیدترین قوانین حقوقی و اخبار حوزه مسکن، با سرویس اقتصادی و اجتماعی پایگاه خبری عصر تمدن همراه باشید.