به گزارش عصرتمدن،بازار مسکن ایران با چرخش تاریخی از یک حوزه «مصرفی و رفاهی» به یک بازار «تماماً سرمایه‌ای»، وارد فاز جدیدی از بحران ساختاری شده است؛ جایی که حتی آرامش نسبی یا افت شتاب تورم هم نمی‌تواند قفل خرید خانه را برای حقوق‌بگیران باز کند. در این شرایط، جهش هزینه‌های اجاره‌نشینی عملاً فرصت پس‌انداز را سوزانده و چرخه سکونت را برای متقاضیان واقعی به بن‌بست رسانده است.
مسکن در قانون اساسی و ادبیات رفاه اقتصادی به عنوان نخستین و اساسی‌ترین نیاز هر خانوار تعریف می‌شود، اما وضعیت فعلی بازار حاکی از تحولی نگران‌کننده در کارکرد این بخش است. در شرایط تورم عمومی و ناپایداری متغیرهای کلان اقتصادی، ملک در ایران به امن‌ترین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. این تغییر کارکرد سبب شده تا رفتار قیمت‌گذاری و نگهداری واحدهای مسکونی دیگر تابع نیاز خانواده به سکونت نباشد، بلکه بر پایه سودآوری و پوشش تورمی شکل گیرد.
در این میان، تقاضای مصرفی – یعنی خانوارهایی که درآمد آنها وابسته به دستمزد و حقوق است – توان رقابت با خریداران سرمایه‌ای را از دست داده‌اند. اگر در دهه‌های گذشته خانه‌دار شدن از مسیر انضباط مالی، پس‌انداز تدریجی و استفاده از وام‌های بانکی ممکن بود، امروز جهش قیمت‌ها فاصله‌ای پرنشدنی با متوسط دستمزدها ایجاد کرده و دسترسی به مسکن را بیش از آن‌که حاصل «کار و تلاش» باشد، وابسته به «دارایی‌های پیشین» کرده است.
تله اجاره‌نشینی؛ سوزاندن توان پس‌انداز
بخش خطرناک‌تر این معادله در بازار اجاره جریان دارد. اجاره‌نشینی که در گذشته یک دوره موقت تا تأمین آورده اولیه خرید خانه تلقی می‌شد، اکنون برای بخش بزرگی از خانوارها به یک وضعیت پایدار و ابدی تبدیل شده است.
آخرین آمارهای رسمی منتشره از تحولات قیمتی گویای عمق این چالش است:
تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن: ۳۳.۵ درصد (شهریورماه)
تورم سالانه مسکن: ۳۲.۷ درصد
تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره: ۳۲.۸ درصد
تورم سالانه اجاره: ۳۲.۲ درصد
این ارقام نشان می‌دهند که هزینه‌های اجاره‌بها پابه‌پای تورم عمومی و قیمت ملک در حال تاخت‌وتاز است. وقتی بخش عمده‌ای از درآمد ماهانه یک خانوار صرف هزینه‌های اجاره و معیشت شود، توان پس‌انداز به صفر میل می‌کند. این موضوع، یعنی «ناتوانی در انباشت نقدینگی»، عملاً خانوارها را در یک لوپ بسته (تله اجاره‌نشینی) محصور کرده و ورود متقاضی مصرفی به مرحله خرید را تقریباً غیرممکن می‌سازد. بنابراین، افت موقت شتاب رشد قیمت‌ها، بدون افزایش واقعی قدرت خرید، هیچ پیام نجاتی برای بازار ندارد.
شکاف در سمت عرضه؛ مشکل فقط کمبود ساخت نیست
در سمت تولید نیز معادله ناتمام مانده است. گرچه کسری مداوم عرضه در برابر نیاز جمعیتی به عنوان یکی از پیش‌ران‌های رشد قیمت شناخته می‌شود، اما بحران امروز فراتر از «تعداد پروانه‌های ساختمانی» است.
چالش اصلی به «تناسب الگوی عرضه با نیاز واقعی» بازمی‌گردد:
الگوی نامتناسب ساخت: بخش قابل‌توجهی از واحدهای ساخته‌شده از نظر متراژ، منطقه جغرافیایی و قیمت تمام‌شده، همخوانی با قدرت خرید طبقات متوسط و حقوق‌بگیر ندارند.
گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی: افزایش شدید قیمت زمین، مصالح و عوارض ساخت، حاشیه ریسک تولید را بالا برده و به طور مستقیم به قیمت نهایی منتقل می‌شود.
تسهیلات بانکی ناکارآمد: اقساط سنگین تسهیلات در مقایسه با دریافتی خانوارها و محدودیت اعتباری بانک‌ها، زنجیره مالی خرید ساخت‌وساز را مختل کرده است.
راهکار چیست؟ ضرورت عبور از درمان‌های مقطعی
سیاست‌گذاری در بازار مسکن تا زمانی که صرفاً به قیمت یا اعطای وام‌های غیرقابل بازپرداخت محدود شود، گره‌ای باز نخواهد کرد. تغییر این وضعیت نیازمند مهار ریشه‌ای تورم، انگیزه‌زدایی از سوداگری ملکی با ابزارهای کارآمد مالیاتی، و از همه مهم‌تر هدایت منابع ساخت‌وساز به سمت الگوهای متناسب با قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی است؛ در غیر این صورت، شکاف نابرابری در بهره‌مندی از مسکن روزبه‌روز عمیق‌تر خواهد شد.
